ImmoPisteLire un prix au m² sans se tromper
Le prix au m² est le chiffre le plus cité et le plus mal lu de l'immobilier. Voici comment l'utiliser sans se faire piéger.
Ce qu'un prix au m² veut dire
Un prix au m² de commune est la médiane des ventes d'une période : la moitié des logements se sont vendus plus cher, l'autre moitié moins cher. Ce n'est ni un prix plancher, ni un prix plafond, ni la valeur de votre logement. Sur ce site, chaque médiane est accompagnée du nombre de ventes et d'une fourchette (premier et troisième quartile) : c'est cette fourchette qui décrit le marché, pas le chiffre isolé.
Quatre choses qui font bouger le chiffre
La surface. Les petites surfaces se vendent plus cher au m² que les grandes : un studio à 5 000 €/m² et une maison de 150 m² à 3 200 €/m² peuvent être dans la même rue. Comparez toujours des surfaces proches — les tableaux « par surface » des pages commune sont faits pour ça.
Le type de bien. Maisons et appartements ne suivent ni les mêmes prix ni les mêmes tendances. Un prix au m² « tous biens confondus » n'a de sens que si la commune ne vend presque qu'un seul type.
L'état et l'étage. DVF ne les connaît pas. Un appartement rénové au dernier étage et le même à rénover au rez-de-chaussée sont dans la même médiane. L'écart peut dépasser 20 %.
Le terrain. Pour une maison, le prix de l'acte inclut le terrain ; le prix au m² est calculé sur la surface habitable. Une maison de 100 m² sur 2 000 m² affiche donc un prix au m² « habitable » très élevé.
Comment s'en servir
Pour acheter : partez de la médiane de la tranche de surface qui vous concerne, regardez la fourchette, puis vérifiez les dernières ventes de la rue ou du quartier. Une annonce au-dessus du troisième quartile doit se justifier (état, vue, extérieur). Pour vendre : le même raisonnement, en sens inverse — et l'évolution sur cinq ans dit si le marché vous aide ou non.
Pour comparer deux communes : comparez le même type de bien, la même tranche de surface, et regardez le nombre de ventes. Une commune à 30 ventes par an a un chiffre plus solide qu'une commune à 6.
Ce que ce site ne fait pas
Il n'estime pas votre logement et ne remplace ni une visite, ni un professionnel. Il vous donne ce que les professionnels regardent en premier : ce qui s'est vraiment vendu, à quel prix, et où.